В Екатеринбурге покупатель квартиры судится с застройщиком одного из самых известных жилых комплексов бизнес-класса «Клевер парк». Владимир Ардашев, купивший жилье за 10 млн рублей, неожиданно обнаружил, что застройщик увеличил количество этажей в соседнем доме, и теперь здание закроет панорамный вид из его окна. Мужчина потребовал снизить цену на его квартиру на 12%, но получил отказ. Суд Кировского района Екатеринбурга также отклонил требование покупателя, но его юристы надеются, что апелляционная инстанция изменит вердикт и примет беспрецедентное решение, после чего в суд смогут пойти и другие обиженные застройщиками потребители.
На макете жилого комплекса видно, что дома предполагались разной этажностиЯромир Романов / Znak.com
19 ноября Свердловский областной суд рассмотрит апелляцию на решение Кировского районного суда Екатеринбурга по иску покупателя квартиры в ЖК «Клевер парк» Владимира Ардашева к ООО «ЖК „Клевер парк“», который реализует этот жилищный проект. В январе 2019 года Владимир Ардашев по договору долевого участия приобрел в ЖК трехкомнатную квартиру стоимостью больше 10 млн рублей.
«Приобретая квартиру в долевку у известного в Екатеринбурге застройщика, Владимир Ардашев исходил из удобства расположения жилого комплекса: прямая дорога до аэропорта удачно сочетается с близким расположением к центру, а прилегающая рекреационная зона — ЦПКиО имени Маяковского и река Исеть — отлично гармонизируют с развитой городской инфраструктурой. Покупатель приобрел квартиру на 21 этаже, чтобы из окна открывался вид на парк и реку», — рассказал Znak.com представитель покупателя, специалист по гражданскому праву консалтинговой группы «Ардашев и партнеры» Семен Кузнецов.
По словам юриста, разноэтажная застройка ЖК позволяла выбрать такую квартиру, чтобы соседние строящиеся дома не закрыли красивый вид. При покупке квартиры менеджер заверил будущего жильца, что секция соседнего дома не перекрывает вид из окна его квартиры.
Но спустя год, когда строительство уже активно велось, дольщик увидел, что в проект строительства соседнего дома были внесены изменения — его было решено увеличить на шесть этажей — с 17 до 23.Слева — дом истца, справа — дом, в котором увеличили этажностьпредоставлено Семеном Кузнецовым
Владимир Ардашев потребовал, чтобы застройщик снизил цену на его квартиру, так как из-за изменения проекта (о котором покупатель, к слову, не был проинформирован) ухудшаются видовые характеристики жилья, а также инсоляция. По оценкам покупателя, соседний дом находится в 10-15 метрах. Мужчина возмущен, что долгое время изменений не было даже на макете ЖК на главной странице сайта проекта. Этажность дома была изменена только после того, как юристы покупателя пожаловались в региональный департамент государственного жилищного и строительного надзора.
На основании законов «О защите прав потребителей» и «О долевом строительстве» Владимир потребовал уменьшить цену на 10%, или на 1,2 млн рублей. «По оценкам экспертов, наценка за вид в жилье бизнес класса может достигать 10-20%. В эту наценку входит не только эстетичный пейзаж, но и повышенный уровень инсоляции и возможность избежать взглядов соседей из дома напротив», — считает Семен Кузнецов.
Однако застройщик отказался снизить цену. «Представители девелопера на голубом глазу начали нам утверждать, что видовые характеристики никаким образом не влияют на цену и качество жилища.
На вопрос, почему же тогда у самого застройщика от этажа к этажу растет цена на идентичные по планировке квартиры, нам ответили, что на это влияют другие факторы, например: уменьшение шума, пыли, количества соседей сверху, но только не вид. Последний фактор нас особо позабавил, потому что в рекламе ЖК „Клевер парк“ и инсоляция, и вид из окна позиционируются в качестве некого конкурентного преимущества: „Вид из окна на гектары зелени будут радовать с утра и расслаблять вечером“», — привел в пример цитату из рекламы застройщика юрист.
Дом истца на заднем планепредоставлено Семеном Кузнецовым
Получив отказ, Владимир Ардашев подал иск в Кировский районный суд Екатеринбурга, но и там потерпел неудачу. Суд пришел к выводу, что квартира еще не передана истцу (ее строительство пока не завершено), каких-либо дефектов жилья покупатель не указал, условий договора относительно параметров и характеристик квартиры ответчик не нарушил, поэтому требование об уменьшении цены не обосновано и не подлежит удовлетворению.
Закон позволяет дольщику требовать снижения цены, если застройщик нарушил договор или построил жилье с недостатками, которые делают его непригодным для использования, отмечено в решении суда. В договоре долевого строительства, который подписал Владимир Ардашев, указано, что стороны допускают возможность корректировки застройщиком проектной документации, не затрагивающей конструктивных изменений элементов дома, без уведомления участников строительства. Назначение земельного участка позволяет «Клевер парку» строить дома до 32 этажей, поэтому и здесь никакого нарушения суд не выявил.
Суд также добавил, что соседний дом пока не достроен (на момент рассмотрения спора там было 15 этажей), поэтому требования Владимира Ардашева преждевременны.
Юрист Семен Кузнецов выразил надежду, что апелляционная инстанция встанет на сторону покупателя, так как иск беспрецедентный. Юристы не смогли найти аналогичного разрешения судебного спора. Если удастся добиться удовлетворения требований, то воспользоваться этой практикой смогут и другие дольщики, аналогичным образом пострадавшие от действий застройщиков.
«Условия о виде или инсоляции квартиры уже стали обычными в нынешних условиях рынка, следовательно, они не требуют обязательной письменной фиксации, закрепления в договоре. Они вытекают из обычая делового оборота и окружающей обстановки, а значит за их нарушение покупатель вправе требовать соразмерной денежной компенсации либо уменьшения покупной цены, если она еще не уплачена», — полагает Семен Кузнецов.
В ООО «ЖК „Клевер парк“» не стали подробно комментировать претензии покупателя. «Судебный процесс первой инстанции не выявил никаких нарушений законодательства в действиях ЖК „Клевер парк“. До результатов рассмотрения апелляционной жалобы мы считаем преждевременным и неэтичным любые комментарии по данной ситуации», — отметили в компании.
В Уральской палате недвижимости (УПН) Znak.com сообщили, что в таких делах имеют значение именно детали заключенных договоров.
«Важно, были ли видовые характеристики каким-либо образом зафиксированы в договоре, насколько изменились эти характеристики, как это повлияло и могло ли повлиять на потребительские характеристики возводимого жилья, и, соответственно, какие права дольщика теоретически могли быть нарушены, и были ли они реально нарушены в действительности», — прокомментировали ситуацию в УПН.
Изменение проектной документации, как правило, сопровождается проведением экспертизы, в ходе которой проверяется ее соответствие действующим нормативным требованиям, и последующим согласованием с соответствующими органами, осуществляющими надзор и контроль в сфере строительства. Поэтому нельзя говорить, что застройщик самовольно и самоуправно сделал нечто, что могло повлечь за собой необоснованное ущемление прав участников долевого строительства, поясняют в УПН.
«Нужно подождать окончания дела и после этого проводить анализ возможных последствий для конкретного проекта и застройщика и для других застройщиков, которые могут попасть в аналогичную ситуацию. Сомнительно, что условия договоров различных застройщиков настолько аналогичны, что негативный исход спора в отношении одной строительной компании автоматически послужит основанием для предъявления аналогичных требований к другим», — добавили в УПН, оценивая вероятность возможных массовых исков по этой проблеме.
Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com
Источник: